CARTILHA DE CÁLCULO DO IPTU

O que é o IPTU?
IPTU é o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana. Trata-se de tributo municipal lançado anualmente ao proprietário, possuidor ou detentor do domínio útil de imóvel localizado em área urbana.

Qual é a base de cálculo do IPTU?
A base de cálculo é o valor venal do imóvel.

São variáveis para o estabelecimento do valor venal do imóvel:

• Planta Genérica de Valores (PGV) é o instrumento legal utilizado para determinar o valor venal do metro quadrado de terrenos em cada região do município.

• Fração Ideal é o percentual de terreno que pertence a cada proprietário de uma unidade autônoma (apartamentos, casas geminadas, etc.). Essa fração é denominado “ideal” porque não pode ser fisicamente separada no terreno, conforme as exigências legais e urbanísticas.
• Fatores depreciativos do terreno:
  • Fator Testada é o coeficiente utilizado na avaliação de imóveis  que considera a largura da frente do terreno como um indicador de valorização ou desvalorização. Terrenos com maior testada geralmente são considerados mais valiosos do que terrenos com a mesma área total, mas com testada menor e maior profundidade.
  • Fator Profundidade é o coeficiente utilizado na avaliação de terrenos, que ajusta o valor do metro quadrado de um imóvel com base na sua profundidade em relação à testada (frente). A premissa básica do Fator Profundidade é que os primeiros metros do terreno, próximos à rua (testada), são geralmente considerados mais valiosos do que os metros quadrados localizados no fundo do imóvel.
  • Fator Topografia é um coeficiente utilizado na avaliação de imóveis e terrenos para ajustar o valor do bem com base nas características físicas da superfície do terreno, principalmente sua inclinação (declividade). A topografia influencia diretamente o potencial de uso, o custo de construção e, consequentemente, o valor de mercado de uma propriedade.
  • Fator Não Edificante (ou non aedificandi)  é um coeficiente de ajuste utilizado na avaliação de imóveis urbanos que considera a existência de áreas do terreno onde é proibido construir por força de lei ou restrições urbanísticas. Essas áreas, também conhecidas pela expressão latina non aedificandi (não edificáveis), pertencem legalmente ao proprietário do terreno, mas não podem receber nenhum tipo de construção permanente, o que naturalmente limita o potencial de uso do imóvel e, consequentemente, reduz seu valor de mercado. Exemplos de restrições à construção: Área de Preservação Permanente (APP) ao longo de cursos de água (córregos, rios, lagos), nascentes ou encostas; faixas de passagem de redes de alta tensão, oleodutos, gasodutos ou outras instalações de serviço público.

• Tipo e Categoria de Construção são instrumentos legais utilizados para determinar o valor venal do metro quadrado das construções, conforme o tipo (residencial, comercial ou industrial) e as categorias (cinco níveis de valores residenciais, três níveis comerciais/industriais e um nível para piscina).

• Fator depreciativo do prédio:
  • Tabela de Depreciação das edificações estabelece o coeficiente de ajuste do valor venal do prédio, utilizando a data da efetiva construção ou a da última reforma como parâmetro. Esse coeficiente, indicado no demonstrativo de IPTU como Estado de Conservação, é puramente cronológico e não considera o estado real de manutenção da propriedade.

• Área mínima de construção:Considera-se imóvel construído o prédio que possua instalação sanitária com real utilização e que atenda ao percentual mínimo de construção em relação à área do terreno.

Onde localizar essas informações no demonstrativo do IPTU?

 

 

Como obter o valor venal total do imóvel?

1. Imóvel sem construção ou que não atende aos requisitos do art. 23 do Código Tributário Municipal

Multiplica-se a área do terreno pelos fatores, pela fração ideal e pelo valor do metro quadrado do terreno.

Exemplo 1: terreno de 100 m², sem construção, localizado na área central do município, sem fatores depreciativos de terreno:

(AT m²)

(FTp)

(FTes)

(FPr)

(FNe)

(Fr)

(PGV)

(VVI)

100

x

1,0

x

1,0

x

1,0

x

1,0

x

1,0

x

R$ 1.589,54

=

R$ 158.954,00

Área de Terreno (AT m²) x Fator Topografia (FTp) x Fator Testada (FTes) x Fator Profundidade (FPr) x Fator Não edificante (FNe) x Fração (Fr) x Valor do metro quadrado do terreno (PGV) = Valor Venal do Imóvel (VVI)

 

Exemplo 2: terreno de 500 m², com construção de 45 m² (não atende aos requisitos do art. 23), localizado na área central do município, sem fatores depreciativos de terreno:

(AT m²)

(FTp)

(FTes)

(FPr)

(FNe)

(Fr)

(PGV)

(VVI)

500

x

1,0

x

1,0

x

1,0

x

1,0

x

1,0

x

R$ 1.589,54

=

R$ 794.770,00

Área de Terreno (AT m²) x Fator Topografia (FTp) x Fator Testada (FTes) x Fator Profundidade (FPr) x Fator Não edificante (FNe) x Fração (Fr) x Valor do metro quadrado do terreno (PGV) = Valor Venal do Imóvel (VVI)

2. Imóvel com construção

Multiplica-se a área do terreno pelos fatores, pela fração ideal e pelo valor do metro quadrado do terreno, obtendo-se o valor venal do terreno. Em seguida, multiplica-se a área da construção pelo fator idade e pelo valor do metro quadrado da construção, obtendo-se o valor venal do prédio. Ao final, somam-se os valores venais do terreno e da construção, obtendo-se o valor venal do imóvel.

Obs.: Caso haja piscina, multiplica-se a área pelo valor do metro quadrado correspondente, obtendo-se o valor venal da piscina, que é então somado aos valores venais do terreno e da construção.

 

Exemplo 1: terreno de 100 m², com construção residencial de 50 m² construída em 2024, padrão médio, sem piscina, na área central do município:

 

1º Etapa – Encontrar o Valor Venal do Terreno:

(AT m²)

(FTp)

(FTes)

(FPr)

(FNe)

(Fr)

(PGV)

(VVT)

100

x

1,0

x

1,0

x

1,0

x

1,0

x

1,0

x

R$ 1.521,61

=

R$ 152.161,00

Área de Terreno (AT m²) x Fator Topografia (FTp) x Fator Testada (FTes) x Fator Profundidade (FPr) x Fator Não edificante (FNe) x Fração (Fr) x Valor do metro quadrado do terreno (PGV) = Valor Venal do Terreno (VVT)

 

2º Etapa – Encontrar o Valor Venal do Prédio:

AC (m²)		Idade		VTip (m²)		Pisc (m²)		VTip (m²)		VVP
(50,00	x	1,0	x	R$ 386,90)	+	(0	x	R$ 405,74)	=	R$ 19.345,00

Área do Construção (AC m²) x Fator Idade x Valor do M² = Valor Venal do Prédio (VVP), acrescido do Valor Venal da Piscina, se houver

 

3º Etapa – Somar os valores venais das etapas anteriores:

Valor Venal do Terreno		Valor Venal do Prédio		Valor Venal do Imóvel
R$ 152.161,00	+	R$ 19.345,00	=	171.506,00

 

O que é alíquota do IPTU?

A alíquota definida por lei é o percentual que, aplicado sobre a base de cálculo, determina o valor do imposto devido.

Para o IPTU de Limeira, as alíquotas são: de 5,7% sobre o valor venal do terreno, quando não há construção válida, e de 1% sobre o valor venal do imóvel, quando houver construção válida.

 

Como se calcula o IPTU?

O IPTU é o resultado da multiplicação do valor venal do imóvel pelas alíquotas estabelecidas em lei.

 

Exemplo 1: terreno sem construção, localizado na área central do município, sem fatores depreciativos de terreno, com valor venal de R$ 152.161,00:

Valor Venal do Imóvel		Alíquota		Valor do IPTU
R$ 152.161,00	x	5,7%	=	R$ 8.673,18

 

Exemplo 2: terreno de 100 m², com construção residencial de 50 m², construída em 2024, sem piscina, padrão médio, localizado na área central do município, com valor venal de R$ 171.506,00:

Valor Venal do Imóvel		Alíquota		Valor do IPTU
R$ 171.506,00	x	1%	=	R$ 1.715,06

 

O que é a TSU incluída nos boletos de IPTU? 

A TSU – Taxa de Serviços Urbanos – é um tributo municipal cobrado para custear a utilização, efetiva ou potencial, de serviços públicos essenciais prestados aos contribuintes ou postos à sua disposição. Em Limeira, a TSU incide somente sobre a coleta, remoção e destinação final de lixo e resíduos.

 

Quais os critério e valores da TSU?

O critério é a potencial produção de resíduos, com base no tamanho do prédio e no tipo de construção do imóvel.

 

CATEGORIA DE USO	VALOR – Ano 2026
Residência < 80 m²	R$ 60,00
Residência ≥ 80 m² e < 150 m²	R$ 150,00
Residência ≥ 150 m² e < 300 m²	R$ 340,00
Residência ≥ 300 m²	R$ 675,00
Terreno	R$ 98,00
Comércio < 80 m²	R$ 90,00
Comércio ≥ 80 m² e < 150 m²	R$ 300,00
Comércio ≥ 150 m²	R$ 600,00
Indústria < 80 m²	R$ 90,00
Indústria ≥ 80 m² e < 150 m²	R$ 300,00
Indústria ≥ 150 m²	R$ 600,00
Outros usos	R$ 300,00

Menor que (<), maior que ou igual a (≥)

 

Correrão monetária

Os valores da PGV e da TSU são atualizados anualmente com base no IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo). O cálculo utiliza a inflação acumulada de dezembro a novembro que antecede o lançamento do imposto.

 

Revisão do Lançamento do IPTU

Caso discorde do valor do IPTU, a revisão do lançamento deve ser solicitada conforme as observações abaixo:

• Prazo:O contribuinte tem até 45 dias para protocolar a impugnação/revisão, contados a partir da data de publicação do Edital de Notificação de Lançamento no Jornal Oficial. Este prazo compreende o período de ciência da publicação (15 dias) somado ao prazo de defesa (30 dias).
• Encargos:Mesmo que o processo esteja em análise (discussão administrativa), sobre o valor do IPTU/TSU continuará havendo a incidência de juros de mora e correção monetária.
• Alterações no Imóvel:Construções e demolições realizadas durante o ano fiscal vigente só serão refletidas no cálculo do imposto do próximo exercício.
• Fatores Depreciativos:Eventuais fatores depreciativos do terreno ou da construção, apurados em fiscalização durante a revisão, por se tratarem de benefícios e possuírem prazo específico para impugnação, não são retroativos.

Clique ↘aqui para solicitar a revisão.

 

Imunidades e Isenções

Consulte ↘aqui as as imunidade e isenções disponíveis para o IPTU.

 

Legislação:

IPTU: Art. 13 ao 38 da Lei n. 1.890/1983 – Código Tributário Municipal.
Base de cálculo do IPTU:  Art. 21 da Lei n. 1.890/1983 – Código Tributário Municipal.
Planta Genérica de Valores (PGV), fatores depreciativos do terreno, tipos e categorias de construção e fator depreciativo do prédio: Lei Complementar n. 190/1997 e suas alterações: Leis Complementares n. 201/1998, n. 227/1999, n. 309/2003, n. 435/208, n. 508/2009, n. 559/2010, n. 654/2012, n. 720/2014, n. 752/2016, n. 768/2016, n. 822/2018, n. 850/2019 e n. 890/2021.
Área mínima de construção: Art. 23 da Lei n. 1.890/1983 – Código Tributário Municipal.
Alíquotas do IPTU: Incisos I e II do art. 27 da Lei n. 1.890/1983 – Código Tributário Municipal.
TSU: Art. 105 da Lei n. 1890/83 (Código Tributário Municipal).
Revisão (Prazo): Art. 181 e inciso III do art. 203 da Lei n. 1.890/1983 – Código Tributário Municipal.
Revisão (Encargos): § 3º do art. 181 da Lei n. 1.890/1983 – Código Tributário Municipal.
Revisão (Alterações no Imóvel): Art. 28, §§ 1º e 3º, da Lei n. 1.890/1983 – Código Tributário Municipal.
Revisão (Fatores Depreciativos): Art. 8º da Lei Complementar n. 190/1997.